Money Tips ประจำวันที่ 14 ธันวาคม 2557
หลายคนอาจเคยชมโฆษณาที่ชักชวนให้มาร่วมลงทุนศูนย์การค้า หรือ อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ผ่านทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT แล้วทราบหรือไม่ว่า REIT คืออะไร
REIT เป็นกองทรัพย์สิน ที่ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee) ไม่มีฐานะเป็นนิติบุคคล โดยผู้ก่อตั้งกองทรัพย์ จะเป็นผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์และนำเงินทีได้จากการขายหน่วยทรัสต์มาให้กับทรัสตีเพื่อจัดตั้ง REIT โดยผู้จัดการกองทรัสต์เป็นผู้บริหารจัดการกองทรัพสต์และทรัสตี เป็นผู้กำกับดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์และเก็บรักษาทรัพย์สิน
โดย REIT จะต้องระดมทุนในอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภททั้งในและต่างประเทศไม่น้อยกว่าร้อยละ 75 เพื่อหาผลประโยชน์ในรูปแบบค่าเช่า และสามารถกู้ยืมเงินเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และต้องจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยผู้ลงทุนจะได้รับเงินปันผลตอบแทน แต่ด้องหักภาษีร้อยละ 10 และกำไรจากการขายหน่วยลงทุน โดยไม่ต้องเสียภาษีสำหรับบุคคลธรรมดา รวมทั้งโอกาสได้รับกำไรเพิ่มขึ้นของราคาประเมินทรัพย์สิน และเป็นอีกทางของนักลงทุนที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่จะได้ผลตอบแทนสูงกว่าเงินเฟ้อและสูงกว่าพันธบัตรรัฐบาล และตราสารหนี้ภาคเอกชน
REIT เกิดขึ้นแทนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ Property Fund ที่มีความเป็นสากลและยืดหยุ่นมากกว่า เพราะสามารถกู้เงินและลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายกว่า ซึ่งปัจจุบันไทยมี REIT เข้าระดมทุนและซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยแล้ว คือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อิมแพ็ค โกรท ที่ลงทุนในพื้นที่ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมอิมแพค เมืองทองธานี มีสินทรัพย์รวมเกือบ 2 หมื่นล้านบาท
และในช่วงปี 2557 - ปี 2558 จะมี REIT เข้าระดมทุนอีก 4 กอง คือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART) มูลค่า 4,700 ล้านบาท ลงทุนคลังสินค้าและโรงงาน 3 โครงการ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไทคอน (TREIT) มูลค่า 4,000-5,000 ล้านบาท ลงทุนในโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าบน 5 ทำเลในภาคตะวันออก
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช ช็อปปิ้งเซ็นเตอร์ (LHSC) มูลค่า 6,227 ล้านบาท ลงทุนในสิทธิการเช่าศูนย์การค้าเทอร์มินอล21 เป็นเวลา 26 ปี และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอมตะซัมมิทโกรท(ASGRT) มูลค่า 3,700 ล้านบาทลงทุนในที่ดินและโรงงาน 88 แห่ง
ตัวอย่าง คือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช ช้อปปิ้ง เซ็นเตอร์ หรือ LHSC ที่ลงทุนในโครงการ Terminal 21 ย่านอโศก ที่เป็นการลงทุนธุรกิจค้าปลีก ซึ่งมีจุดเด่นทั้งทำเล และการปรับขึ้นค่าเช่าเฉลี่ยร้อยละ 6.6 ต่อปี โดยระยะเวลาของสิทธิการเช่าของกองทรัสต์ LHSC มีระยะเวลา26 ปี โดยจะหมดอายุในเดือนสิงหาคม 2583 ซึ่งคาดว่าจะมีการเสนอขายทรัสต์ภายในปีนี้
อย่างไรก็ตาม นอกจากผลตอบแทนของ REIT แล้วควรคำนึงถึงโครงสร้างการบริหารงานและจัดการกองทุน สภาพคล่องการซื้อขาย REIT และราคาประเมินของ REIT รวมทั้งการโฆษณาที่มีการรับประกันผลตอบแทนจากผู้เช่าที่มีระยะเวลา อาจส่งผลให้ค่าเช่า รายรับ ราคาและเงินปันผลของ REIT ลดลงตามไปด้วย หลังพ้นระยะเวลา
ดังนั้น REIT จึงเป็นทางเลือกในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เงินน้อย ได้รับผลตอบแทนจากเงินปันผล และ กำไรจากส่วนต่างหน่วยลงทุน แต่อย่าลืมว่า การลงทุนนั้นมีความเสี่ยงผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนการตัดสินใจลงทุน
